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碧桂园服务投资者电话会:对物管行业的五个看法
匠朴研究所
2022-07-20
收录于合集 #物业管理
55个
9月20日,碧桂园服务发布公告,宣布拟以不超过100亿元的对价,收购富力物业100%股权。
其中,
70亿元用于收购目前在管的8600方;30亿元用于购买未来交付的6600万方
,按交付进度支付对价。
1、管理层介绍
富力物业有24年开发经验,也是商管的头部企业,有很好的物管口碑和品牌定位。富力短期内有一定压力,选择了和碧桂园服务抱团合作,相信后面会有很好互补。碧桂园服务正需要一线和新一线的业态,包括中高端的住宅物业作为补充。
碧桂园服务自身的成长扩张能力依然具备。2021年,碧桂园服务预计有好几十亿的利润,不少现金流。即使不从市场融资,仍然具备成长扩张的能力。
2、交易亮点
(1)交易对价1.6倍PS。2021年收入42亿元,净利润5亿元,在管8600万方,合约1.27亿方。
富力物业整体平均物业费单价3.0元以上,商写单价10.08元。但
利润率还是比较低的,现在住宅基础物管毛利率13.9%,未来有较大提升空间
。
富力的智能化,增值服务的业务体系,管理层级的平台化,这些还有待提升,潜力也比较大。
(2)储备面积,通过30亿元来锁定未来6600万方的面积,对应的业态是看得到的。
(3)补充商写管理能力。富力在广州核心地区,有几十栋写字楼,标杆项目比较多,影响力大。
收购进来可以提升公司的商管能力
。富力在商业方面有1100多万方的在管,2000万左右的在途面积,区位也不错。
3、问答交流(对行业的五个看法)
(1)怎么看未来的收购机会?下半年是否会有更多收购落地?
A:市场上现在出现了很多优质机会。
在中国,物业行业肯定不会被扼杀。没有资本投入,没有优秀人才进来,这个行业不能很好发展。
物业行业解决了1000多万人就业,服务全国4-5亿人,300多亿方在管。这样的行业不盈利,怎么能做好服务
。
物业行业很多属性,已经逐渐和房地产剥离。面积交付后,物业针对的是业主的服务,是to C的。不受到地产公司太多影响。地产的问题,只影响在途项目的交付。
股票市场周期转变来得太快。企业的成长周期是高速发展的,会按照战略定力,坚定不移去强化能力,抓住机会。只要有好的机会,公司会坚定不移地扩张。
(2)碧桂园服务基础物管毛利率比较高,怎么看未来毛利率的趋势?
A:
没有一个行业,是被人工成本的上升而消灭的,成本是可以转嫁的。
物业管理是刚需。广东省政府最近在请碧桂园服务给各个市长做培训。
老旧小区的问题,是因为没有投入去做物业管理,去做基础服务,所以才导致政府一直要承担这部分成本。解决办法是引入物业公司去做管理。物业公司能帮政府做好基层治理工作。
政策一直是鼓励行业规范化发展,淘汰不良企业,让企业有尊严地赚钱。
城镇化继续,中产阶级,居民对社区重视,消费不断升级,中国能发展,物业行业就能很好发展。
(3)过去1-2年,物业公司在横向的垂直的并购做得多,地产思路比较重。而物业服务,重要的是运营。您怎么看?
A:
公司的估值理应是规模成长,品牌溢价,运营能力,平台输出能力,综合决定。
但资本市场之前一股脑,只要是物业,都给高估值。现在又一股脑儿,好坏企业都往下砸。这是不合理的。
应该是区别看待,把好的资本给到好的企业
。
碧桂园服务一直注重效率,也有效果。作为大企业,会把基本工作抓实抓牢。比如灯光,安防,监控,设施设备管理系统都在管理。每年研发费用上亿元,抓基础服务的运营,建立新的服务方式。投入这么多,就是为了应对人力短缺,应对新的业主习惯,和越来越高度智能化的基础作业方式。
(4)大型收并购,交易背后风险是什么?解决措施是什么?
A:
最大风险是开发商的不确定风险。解决措施就是落地多少面积,给多少钱。在途的面积,有担保也不认,落地了,再给钱。
碧桂园服务每年自己就有60-70亿元的现金流,市场上有好机会就去抓住。
(5)物业跟民生关联很大,那未来会变成类似公用事业吗?
A:物业管理方面,是有差异化需求的,差异化服务提供者,所以可以有差异化价格。市场化是趋势,不会变成公用事业。
4、CFO黄鹏总结:
(1)外资对地产行业缺乏认知。某公司出事,碧桂园也受到影响,这是没道理的。某房企的危机,是经营模式造成的问题,没有正的经营性现金流,主要靠融资滚动。碧桂园不是,经营性现金流是正的,模式也是挣钱的,不卖高价,围绕主业发展,也是有战略定力的。碧桂园房子是刚需,资产去化好,流动性也好。
(2)就物业来说,营收方面跟地产的联动已经很少了,关联交易百分比已经低于10%。其他业务也在增长。碧桂园服务很早就在规避来自开发商的依赖风险。独立运营。
(3)
物业行业的春天还在。政府鼓励做大做强,鼓励创新
。
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